ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

(ОЦЕНКА ДОМОВ, КВАРТИР, ПОМЕЩЕНИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ, ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ)

 



 

     Оценка недвижимости – это исследование, проводимое экспертом-оценщиком, имеющим специальные познания, квалификацию и достаточный профессиональный опыт, с целью расчета и определения рыночной или действительной стоимости различного недвижимого имущества. В соответствии с законодательством РФ «к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно…»

     Для целей проведения оценки недвижимости под объектом недвижимости следует понимать:

· земельные участки, неотъемлемой частью которых могут быть стоящие на них отдельные здания или строения, а так же группы зданий и сооружений, расположенные на них и относящиеся к инфраструктуре этих земельных участков, включая объекты благоустройства;

· здания и сооружения, помещения и квартиры, прочие объекты недвижимости;

· предприятия с их инфраструктурами, как отдельные имущественные комплексы;

· водные объекты, многолетние садовые насаждения;

· инженерные сооружения и сети, входящие в инфраструктуру земельного участка;

· объекты незавершенного строительства.

     За последнее десятилетие рынок коммерческой и жилой недвижимости существенно расширился. Стремительными темпами строятся новые жилые кварталы, возводятся административные и промышленные здания, строятся частные дома и коттеджи, активно совершаются сделки и проводятся различные операции с недвижимостью. Недвижимое имущество находится в свободном обороте и порождает потребность в оценке его стоимости. Оценка недвижимости, как правило, проводится перед совершением сделок или перед сдачей недвижимости в аренду. Кроме этого, оценка недвижимости необходима при разделе имущества и при рассмотрении имущественных споров, а так же в случае рассмотрения недвижимости в качестве залога для получения банковских кредитов. Нередко, оценку недвижимости производят для внесения её стоимости в уставной капитал предприятия. Существуют и другие цели оценки имущества, например, с целью его страхования.

     В соответствии с целями предполагаемого использования результатов оценки имущества, заинтересованная сторона или заказчик должен непременно сообщить эту причину независимому оценщику. Только после этого, оценщик сможет правильно определиться с адекватной базой оценки или вида определяемой стоимости и выбрать для её расчета конкретный подход.

     Как уже отмечалось, в большинстве случаев, оценку рыночной стоимости недвижимости проводят в целях продажи, раздела имущества, залога или страхования. При этом, подходы к оценке недвижимости могут быть различными. В частности, существуют следующие подходы: рыночный, доходный и затратный. Каждый из них предназначен для наиболее точного оценивания стоимости определенных видов объектов недвижимости.

  • сравнительный или рыночный подход, при котором определение стоимости объекта недвижимости основывается на сравнении с другими аналогичными объектами, уже проданными на открытом рынке;
  • доходный подход, при котором определение стоимости объекта недвижимости основывается на расчете получаемого дохода от эксплуатации объекта;
  • затратный подход, при котором производится оценка объекта недвижимости, когда стоимость исчисляется как калькуляция на строительство аналогичного объекта.


     Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов.

     Доходный подход чаще применяется к коммерческой недвижимости, так как важным аспектом её стоимости является получаемый за определенный период доход. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом, имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Хотя доходный поход является наиболее подходящим для оценки коммерческой недвижимости, иногда необходимо параллельно использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. В любом случае каждый из этих подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

     Затратный подход наиболее применим для оценки объектов не приносящих устойчивого дохода. Методы затратного подхода, как правило, применяются при страховании объектов. При этом, оценщик собирает достоверную информацию об оцениваемых активах. К ним относятся цены на землю, тип зданий и строительных сооружений, стоимость материалов, уровни расходов на обслуживание объектов, накладные расходы и т.д.

     Нередко, перед оценщиком ставится задача определить ликвидационную или инвестиционную стоимости объекта недвижимости. Специальным аспектом является оценка кадастровой стоимости различных объектов для целей налогообложения.

     Необходимо отметить, что все упомянутые выше подходы связаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Однако, выбор того или иного подхода зависит от целей оценки, так как стоимость недвижимости существенно зависит от того, какие планы в отношении ее строят заинтересованные в оценке стороны. Так, используя различные принципы оценки недвижимости, определяется степень воздействия разнообразных факторов на их стоимость, а их комбинация позволяет оценщику не только проверить правильность расчетов, но и выявить оптимальный вариант возможного использования недвижимости, при котором возможно получение наибольшей цены.

Как правило, для оценки недвижимости требуются следующие документы:

· свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

· технический паспорт БТИ (выписка из техпаспорта БТИ) с приложениями;

· справка о балансовой стоимости объекта по состоянию на последнюю отчетную дату;

· при необходимости, проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию;

· договор аренды земельного участка, если участок находится не в собственности;

· (при наличии обременений) документы, содержащие сведения о наличии обременении на объект оценки;

· кадастровый план земельного участка;

· справка о величине эксплуатационных расходов, связанных с объектом недвижимости;

· платежи за землю (земельный налог, арендная плата);

· коммунальные платежи (газ, электричество, водоснабжение, канализация, теплоснабжение и т.п.);

· (при наличии) страховые платежи;

· расходы, связанные с техническим обслуживанием здания;

· данные об имуществе, которое не является недвижимым, но которое подлежит оценке в составе объекта оценки.